当房屋买卖合同遭遇上民间借贷纠纷，这里面会发生怎样的故事呢？
近日，武汉市硚口区人民法院的法官就碰上了这样一起案件，一份看似普通的房屋买卖合同背后，却隐藏着不一样的真相！
2018年6月，武汉天旅公司名下的一处公房被纳入危房拆迁改造范围，公司联系该公房的其中一位承租人王芳时，一名叫关杰的男子却主动联系上了公司，他告诉公司，早在2012年的时候，王芳就已经将这套公房卖给自己了。明明是公司的自管公房，王芳有什么权利进行处置呢？公司拒绝了关杰的要求，谁知关杰却将公司、王芳及其丈夫李元一并起诉到了硚口区人民法院。
2019年10月，硚口法院开庭审理了此案。在庭审中关杰拿出了一份2012年6月，自己与王芳的丈夫李元签订的《武汉市存量房买卖合同》，合同中约定，李元、王芳将其所有的位于武汉市某街4楼404号房屋（建筑面积约60平方米）以30万元的价格出卖给关杰。与合同作为证据一同出示的，还有一份李元手写的《承诺书》，李元在承诺书中写道：“本人李元将武汉市硚口区中山大道XX街XXX号2单元404号登记在我老婆王芳名下房屋，以人民币叁拾万元整出售给关杰，全款已付清，房屋移交关杰，过户手续随后办理，本人保证上述房产无任何纠纷一切后果本人承担。”关杰还拿出了一份当时他与李元共同签名的《交房确认书》，李元也承认第二天房屋就以现状交付给了关杰使用。关杰之后将房屋交给自己朋友居住，直至2016年11月，该房屋被所属街道纳入危房范畴后空置至今。关杰表示，他也是直到现在才知道这套房屋是属于天旅公司名下的自管公房，如果无法实现过户，他要求李元和王芳返还他的购房款30万元。关杰还请评估公司对案涉房屋的价值进行了评估，该房屋在评估价值时间点的市场价值为112万元，为此，他要求李元、王芳赔偿因此给自己造成的购房成本增加的损失82万元。
面对关杰的诉求，李元和王芳表示，压根儿不存在什么所谓的房屋买卖合同，自己当时与关杰签得就是一个空白协议，之所以签字也是因为当时开始自己的朋友找关杰借了钱，后来是案外人严芬拿着一份空白的房屋买卖合同找到自己，还写了一个30万元的借条，注明是同一笔借款，让李元签字。李元认为就是替借钱起到一个保证的作用，所以就签了字，但是根本没有卖房子的意思表示。同时，案涉房屋也不是自己所有的，是由第三人天旅公司所有，自己只有承租居住的权利，无权处置房屋产权。李元还表示，关杰当时借给朋友的钱是打到自己账户上的，前后只打了20.8万元，没有30万元。此外，2016年11月该房屋因故无法居住后，自己还给了关杰2万元现金作为过渡安置费，关杰也给自己出具了收条。
到底是房屋买卖还是民间借贷呢？面对原、被告之间截然不同的说法，法官决定综合全案的证据再来下结论。
法官专门询问了本案的证人严芬，严芬表示，关杰从事的是房屋中介和投资担保生意，李元是自己介绍给关杰认识的。当初，是李元找关杰借钱，李元开始口头答应以涉案房屋为借款担保，后来李元无力还款，关杰才又和李元补签了一份房屋买卖合同。
法官还调查了关杰与李元之间的转账记录。发现，2011年10月至11月，关杰先后分两次向李元转账11万元和10.8万元，并且在第二次转账时，转账回单上有手写“XX借款”字样。2012年4月、7月及2018年3月，李元先后分三次向关杰转账2.1万元、2万元和1.5万元。
经过对证据的质证、分析和采信，法官认为，原、被告之间虽然看似签订了房屋买卖合同，但是法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，这起案件，虽然没有充分证据佐证当事人之间存在房屋买卖合同之外隐藏的法律关系，但是也不应当简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。
法院认为，首先从双方资金往来上看，案涉房屋总价为人民币30万元，但是关杰在签订合同半年之前就通过两次的银行转账支付给李元21.8万元，关杰称余款为现金支付，却无法提供证据证实。关杰提交的银行转账证据中，其中一张转账回单上有手写“XX借款”字样，关杰声称该款项为房款而非借款，却表示自己不清楚相关字样是谁添加上去的，但是该银行回单作为原告提供的证据，且回单原件也一直由关杰本人持有保管，其自称不知情实在难以令人信服。
其次从房屋买卖的交易习惯上来看，双方在签订房屋买卖合同前均存在相互汇款的情况，合同签订后，作为卖方的李元还多次向买方关杰汇款，双方资金往来不符合正常的房屋买卖中房款支付的流程。同时，双方的买卖合同中对于案涉房屋的重要特征均以模糊化描述，如房屋坐落描述的地址、面积不详细，房屋所有权证及土地证号均为空白；并且通过合同签订当日李元出具的的《承诺书》可知，李元在签订合同时就已经明确告知关杰案涉的房屋并非登记在自己名下，而在房屋买卖此类重大交易行为的过程中，关杰却未对房屋的实际所有权人及产权信息进行核实便签订了房屋买卖合同。种种迹象均表明，关杰与李元之间签订房屋买卖合同的行为并不符合一般正常的房屋买卖的交易习惯。
最后，再结合原、被告及证人的陈述以及双方资金往来的情况，关杰与李元之间应该建立的是借贷关系，李元辩称其签订房屋买卖合同起保证作用的陈述，具有高度盖然性。
综上所述，法院认为，关杰与李元之间并无真实的买卖房屋的意思，双方所签的《武汉市存量房买卖合同》应认定名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”
鉴于原告关杰主张与被告李元之间系房屋买卖合同关系，与法院认定的法律关系不一致，故法院依法向关杰进行了法律释明，建议其变更诉请。但是关杰仍坚持其诉讼请求不予变更，故硚口法院依据法律及相关司法解释的规定，依法裁定驳回了关杰的起诉。
关杰不服，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉中院经审理后裁定，驳回上诉，维持原裁定。
通过此案，承办法官表示，当事人之间的民间借贷行为，要遵循合法形式，订立正规的借款合同。明年1月1日，《中华人民共和国民法典》即将颁布实施，其中有专门的章节和条文对民间借贷行为进行了规范，禁止高利贷和“砍头息”。相关法律的出台，既是对高利贷从业者的制约，也是对借款人合法权益的保护，旨在减少民间高利放贷的乱象，从而维护社会金融秩序稳定。（文中当事人均系化名）
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